جمعية رجال الأعمال : السوق العقارية في مصر نشطة رغم التحديات
قال فتح الله فوزي، رئيس لجنة التطوير العقاري بجمعية رجال الأعمال المصريين، إن السوق العقارية في مصر ما زالت تشهد نشاطًا ملحوظًا، مدعومًا بارتفاع الطلب الناتج عن الزيادة السكانية الكبيرة التي تصل إلى نحو 2.5 مليون نسمة سنويًا.
وأكد ذلك رغم تراجع القدرة الشرائية وتراجع فئة المضاربين الذين كانوا يشترون العقارات بغرض إعادة بيعها خلال عام أو عامين، مع استقرار سعر الصرف.
وأوضح فوزي، خلال تصريحات أدلى بها على هامش مؤتمر "سيتي سكيب"، أنه لا يتوقع انخفاض أسعار العقارات في السوق الأولية خلال الفترة المقبلة كما يحدث في السوق الثانوية، خاصة أن المشروعات الجديدة تُسلَّم بعد نحو أربع سنوات، مع احتمالات ارتفاع تكاليف المواد البترولية ومواد البناء.
وأشار إلى أن المنافسة القوية بين أكثر من 1500 شركة تعمل في قطاع التطوير العقاري، سواء محلية أو أجنبية، تمثل الضمان الحقيقي للمستهلك بأن الأسعار تعكس التكاليف الفعلية، ولا تشهد مغالاة أو تسعيرًا مبالغًا فيه.
وأكد أن نحو 20% من سعر الوحدة العقارية يمثل تكلفة الأرض، التي ترفع الدولة أسعارها لدعم مشروعات الإسكان محدود الدخل، بينما تمثل تكلفة التمويل نحو 50% من السعر، ويظل للمطور هامش ربح يتراوح بين 25 و30% بعد خصم مصروفات التسويق والإدارة وشبكات المرافق.
وبيّن أن نحو 10% فقط من الطلب على الإسكان يذهب إلى القطاع الخاص، مدفوعًا بالطلب المرتفع من شرائح المقبلين على الزواج، الذين يبلغ عدد حالات زواجهم نحو مليون حالة سنويًا. في حين تستحوذ الدولة على 90% من الطلب من خلال مشروعات الإسكان الاجتماعي والمدعوم.
وأضاف أن غالبية المطورين يركزون على المشروعات فوق المتوسطة والفاخرة، خاصة في مناطق مثل الساحل الشمالي والبحر الأحمر، مشيرًا إلى أن السوق ما زالت تشهد إقبالًا قويًا على الشراء، وهو ما يتضح من حجم المبيعات التي تحققها كبريات الشركات المدرجة في البورصة المصرية.
الأسعار وغياب منظومة تمويل عقاري متكاملة
وفيما يتعلق بارتفاع الأسعار، أوضح فوزي أن غياب منظومة تمويل عقاري متكاملة يدفع المطورين إلى القيام بدور الممول، من خلال أنظمة تقسيط طويلة الأجل تصل إلى 10 و12 وحتى 14 عامًا، وهو ما يضيف فوائد تمويلية تمثل نحو 50% من سعر الوحدة المعلن.
وأشار إلى أن العملاء الذين يسددون المبلغ نقدًا يحصلون على خصومات تتراوح بين 40 و50%، وقد تصل أحيانًا إلى 60% لدى بعض الشركات التي تحتاج إلى سيولة.