الإيجار مقابل التمليك في مصر.. أيهما أوفر على مدى 10 سنوات؟

في ظل التحديات الاقتصادية التي تواجه الأسر المصرية، يظل السؤال الأزلي قائماً: هل يفضل الاستئجار الشهري لشقة سكنية أم التمليك عبر شراء عقار؟ مع ارتفاع أسعار العقارات وتغيرات أسعار الفائدة على القروض العقارية، أصبحت هذه المقارنة أكثر أهمية من أي وقت مضى. 

في هذا التقرير، نستعرض تحليلاً شاملاً للتكاليف على مدى 10 سنوات، معتمدين على بيانات رسمية ودراسات حديثة، لنكشف عن الخيار الأوفر اقتصادياً في السوق المصري، خاصة في القاهرة الكبرى.

أسعار العقارات

بدأت القصة مع تصاعد أسعار العقارات في مصر خلال عام 2025، حيث أشارت تقارير إلى ارتفاع متوسط سعر المتر المربع في القاهرة الكبرى بنسبة تتراوح بين 12% و18% خلال النصف الأول من العام. 

متوسط سعر الشقة

وفقاً لإحصاءات موقع «جلوبال بروبرتي غايد»، يصل متوسط سعر الشقة في القاهرة إلى حوالي 20,000 جنيه مصري للمتر المربع في المناطق المتوسطة، مما يجعل شقة بمساحة 100 متر مربع تكلف نحو 2 مليون جنيه. 

أسعار الإيجار

أما أسعار الإيجار، فقد شهدت ارتفاعاً ملحوظاً بنسبة 13.9% سنوياً في أكتوبر 2025، مدفوعة بقانون الإيجار الجديد وتأثيرات التضخم العام الذي بلغ 12.5%، ويبلغ متوسط إيجار شقة بغرفتي نوم في القاهرة حوالي 10,000 جنيه شهرياً في المناطق العادية، وفقاً لبيانات موقع "نمبيو" و"بروبرتي فايندر".

 شقة بقيمة 2 مليون جنيه

لإجراء المقارنة، نفترض سيناريو واقعي: شقة بقيمة 2 مليون جنيه، مع دفعة أولى بنسبة 20% (400,000 جنيه)، وقرض بقيمة 1.6 مليون جنيه لمدة 20 عاماً بفائدة 12% متناقصة، وفقاً لتعديلات البنك المركزي المصري في أكتوبر 2025،  يبلغ القسط الشهري لهذا القرض نحو 17,617 جنيهاً، مما يعني إجمالي دفعات تصل إلى حوالي 2.5 مليون جنيه على مدى 10 سنوات، شاملة الدفعة الأولى وفقا لتصريحات الدكتور ماجد عبد العظيم لـ «إيجبتك». 

بعد 10 سنوات يتبقى رصيد قرض قدره 1.23 مليون جنيه، لكن المالك يكتسب حقوق ملكية تصل إلى 772,000 جنيه بدون احتساب زيادة قيمة العقار، أما إذا أخذنا في الاعتبار زيادة قيمة العقار بنسبة 10% سنوياً وهي تقدير محافظ بناءً على اتجاهات السوق السابقة  فتصل قيمة الشقة إلى نحو 5.19 مليون جنيه بعد 10 سنوات، مما يرفع الإيكويتي إلى 3.96 مليون جنيه. 

وبالتالي التكلفة الصافية للتمليك الدفعات مطروحاً منها الإيكويتي تكون ربحاً قدره 1.45 مليون جنيه، مع افتراض عدم وجود تكاليف إضافية كبيرة مثل الصيانة التي قد تبلغ 1% من القيمة سنوياً.

سيناريو الإيجار

من ناحية أخرى، في سيناريو الإيجار، يبدأ الإيجار الشهري بـ10,000 جنيه، مع زيادة سنوية بنسبة 10% لمواكبة التضخم، يصل إجمالي الإيجار المدفوع على 10 سنوات إلى حوالي 1.91 مليون جنيه. 

استثمار الدفعة الأولى

ومع ذلك، يمكن للمستأجر استثمار الدفعة الأولى 400,000 جنيه في فرص أخرى بعائد 10% سنوي، مما يولد قيمة استثمارية تصل إلى 1.04 مليون جنيه بعد 10 سنوات، التكلفة الصافية للإيجار تصبح إذن 1.27 مليون جنيه، وهي أعلى بكثير من التمليك، الذي يوفر ربحاً بدلاً من تكلفة.

التمليك أوفر

هذه الأرقام تكشف أن التمليك أوفر على المدى الطويل، خاصة مع ارتفاع قيم العقارات الذي يفوق التضخم في كثير من المناطق مثل العاصمة الإدارية الجديدة، حيث بلغ سعر المتر 27,150 جنيهاً في يوليو 2025 ، ومع ذلك يعتمد الاختيار على عوامل شخصية: الإيجار يوفر مرونة أكبر للتنقل، ويجنب مخاطر انخفاض أسعار العقارات أو ارتفاع الفوائد، كما حدث في تعديلات البنك المركزي التي رفعت الفائدة من 8% إلى 12%. 

برامج الإيجار التمليكي الحكومية

كما أن برامج الإيجار التمليكي الحكومية، مثل تلك التي أعلنتها وزارة الإسكان، توفر خيارات هجينة بإيجار يبدأ من 1,200 جنيه لشقق 75 متراً، مع إمكانية التمليك بعد فترة.

في الختام، يظهر التحليل أن التمليك يفوق الإيجار اقتصادياً على مدى 10 سنوات، بشرط القدرة على تحمل الدفعة الأولى والقسط الشهري. ينصح الخبراء باستشارة متخصصين ماليين قبل البت في الأمر، مع مراعاة الظروف الاقتصادية المتغيرة. هذا التقرير يعتمد على حسابات دقيقة وبيانات من مصادر موثوقة، لمساعدة القراء على اتخاذ قرار مستنير.