هل يسقط الالتزام بنقل ملكية الشقة المباعة بعقد ابتدائي بمرور 15 سنة؟.. قانونى يجيب ل إيجيبتك

قال تامر الباشا المحامى والخبير القانوني، أنه من أكثر الأسئلة المثارة في النزاعات العقارية، خاصة بين ملاك الشقق والمشترين، ومسألة سقوط الالتزام بنقل الملكية بعد مرور 15 سنة على العقد الابتدائي، وما إذا كان للبائع الحق في إعادة بيع العقار مرة أخرى، وهنا الموضوع محسومقانونًا، ويستند إلى نصوص القانون المدني وأحكام محكمة النقض.

وأضاف الباشا ل إيجيبتك : " العقد الابتدائي في نظر القانون لا ينقلالملكية، إنما ينشئ التزامًا على البائع بنقلها للمشتري عند التسجيل،وهذا ما نصت عليه المادة 9 من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة1946، التي أكدت أن الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل في مصلحة الشهرالعقاري، وبالتالي فالعقد الابتدائي مجرد التزام شخصي على البائع،وليس سند ملكية للمشتري".

يسقط الالتزام بعد 15 سنة بالتقادم الطويل
وأكد المحامى: "وفقًا للمادة (374) من القانون المدني، تسقط الالتزاماتالشخصية بمرور خمس عشرة سنة، ما لم يوجد نص خاص يخالف ذلك،ومن ثم فإن التزام البائع بنقل الملكية بالتسجيل يسقط بالتقادم الطويل إذالم يطالب المشتري بتنفيذه أو لم يرفع دعوى صحة ونفاذ خلال تلك المدة، وتبدأ هذه المدة من تاريخ العقد، أو من الميعاد المحدد للتسجيل إن وجد، فإذامرّت خمسة عشر سنة دون مطالبة أو دعوى، سقط حق المشتري في إجبارالبائع على نقل الملكية".

حالات لا يسقط فيها الالتزام رغم مرور المدة
1/ رفع المشتري دعوى صحة ونفاذ العقد خلال مدة التقادم.

2/ إقرار البائع بحق المشتري صراحة أو ضمنًا (مثل قبض باقي الثمن أوتسليم العقار).

3/ وضع يد المشتري على الشقة بنية التملك لمدة تزيد على 15 سنة،فيكتسب الملكية بالتقادم المكسب.

واستطرد الباشا : "لو اشترى شخص شقة بعقد ابتدائي سنة 2005، ولميسجل أو يرفع دعوى صحة ونفاذ حتى عام 2025، ولم يبد البائع أيإقرار بالعقد خلال هذه الفترة، فإن الالتزام بنقل الملكية يكون قد سقطبالتقادم، ولا يحق للمشتري إجبار البائع على التسجيل بعد ذلك".

حكم محكمة النقض
وأكد “العقد الابتدائي لا ينقل الملكية، وإنما ينشئ التزامًا على البائعبنقلها، ويسقط هذا الالتزام بالتقادم الطويل طبقًا للمادة 374 من القانونالمدني، (نقض مدني – الطعن رقم 923 لسنة 49 قضائية –جلسة12/5/1983".

هل يجوز للبائع بيع الشقة مرة أخرى بعد مرور 15 سنة؟
وأكد المحامى: " يجوز للبائع قانونًا إعادة بيع العقار بعد مرور 15 سنةمن العقد الابتدائي، طالما لم تُرفع دعوى صحة ونفاذ ولم يُقر بحق المشتريالأول، لأن التزامه الأصلي بنقل الملكية يكون قد سقط بالتقادم".

وأضاف: " ففي هذه الحالة، لا يكون البائع مخالفًا للقانون، ولا يعد البيع الثاني باطلًا، طالما أن المشتري الأول لم يسجل العقد ولميضع يده على العقار بنية التملك".

الشروط

1/ إذا كان المشتري الأول واضع يده على العقار أكثر من 15 سنة بنيةالتملك، يكتسب الملكية بالتقادم، ويُعتبر البيع الثاني غير نافذ في حقه.

2/ إذا كان المشتري الثاني يعلم بالعقد الأول، يُعتبر سيئ النية، ويحقللمشتري الأول رفع دعوى عدم نفاذ البيع في مواجهته.

3/ إذا أقر البائع بالعقد الأول بعد مرور المدة، يبدأ تقادم جديد، ولا يجوز لهالبيع إلا بعد انقضائه.

وأكد : " العقد الابتدائي لا يكسب ملكية، بل ينشئ التزامًا بنقلها، وهذاالالتزام يسقط بمرور 15 سنة ما لم يُطالب بتنفيذه، وبالتالي، إذا لم يتخذالمشتري أي إجراء قانوني خلال المدة، يجوز للبائع أن يتصرف في العقارمن جديد، أما إذا كان المشتري قد وضع يده بنية التملك أو رفع دعوى صحةونفاذ، فحقه يظل قائمًا رغم مرور الزمن".