بيع بالمتر الصافي أم المحمل؟.. استشاري يوضح الفخ الخفي في أسعار العقارات

أكد المهندس وليد مرسي، الاستشاري الهندسي، أن نسب التحميل في المشروعات العقارية ليست ثابتة، وإنما تختلف باختلاف نوع المبنى وطبيعة استخدامه، موضحًا أن هناك تباينا كبيرا بين المباني السكنية والتجارية والإدارية من حيث القواعد المنظمة ونسب التحميل المسموح بها.

نسب التحميل

وأوضح،خلال تصريحات له، أن نسب التحميل في المباني السكنية، والتي تشمل المداخل والسلالم والمصاعد وغرف الخدمات، تتراوح عادة بين 8% و15% وفقًا لقوانين البناء، مع وجود حد أقصى ملزم لا يجوز تجاوزه وهو 25%.

وأشار إلى أن بعض المطورين يلجؤون إلى رفع نسب التحميل بهدف تعزيز مستوى الرفاهية أو ما يعرف بمشروعات الـ «Luxury»، من خلال زيادة المساحات المشتركة والمداخل، لافتًا إلى أن هذه الزيادة تؤثر بشكل مباشر على هامش ربح المطور العقاري.

وأضاف أن هناك مطورين كبار يتبعون سياسة البيع على أساس المساحة الصافية (Net) دون تحميل إضافي، مستفيدين من تصميمات هندسية ذكية تقلل نسب التحميل مع الالتزام بالأكواد.

 المباني التجارية والإدارية

وفيما يخص المباني التجارية والإدارية، أوضح مرسي أنه لا يوجد قانون ملزم ينظم نسب التحميل، ولا جهة رقابية مختصة بمراجعتها، مشيرًا إلى أن نسب التحميل في المشروعات التجارية الكبرى مثل الـ«Mega Mall» قد تصل إلى 50% بسبب تعقيد التصميم وكثرة الخدمات، بينما تنخفض في المراكز التجارية الصغيرة إلى نحو 20%.

وأكد أن اختلاف أسعار الوحدات في السوق يعود إلى سياسات المطورين، حيث يعمد البعض إلى خفض سعر المتر ظاهريًا وجذب العملاء، ثم تعويض ذلك بزيادة نسب التحميل.

واختتم مرسي بنصيحة للمشترين بضرورة التعامل مع مطور موثوق، وفهم الفارق بين المساحة الصافية والمساحة المحملة، ومقارنة المشروعات على أسس عادلة قبل اتخاذ قرار الشراء.