أسباب عدم استجابة البورصة لـ الطفرة العقارية داخل السوق.. خبير يوضح

قال الدكتور محمد مصطفى القاضي، خبير التخطيط العمراني وعضو جمعية رجال الأعمال المصريين، إن القطاع العقاري المصري يساهم بنحو20% من الناتج المحلي الإجمالي، لكنه لا يزال بعيدًا عن تمثيله الكامل في البورصة.

القطاع العقاري في البورصة

وأوضح القاضي في تصريحات خاصة لـ "إيجبتك" أن الأسهم العقارية توفر سيولة وشفافية مقارنة بالملكية المباشرة، لكنها لا تعكس بعد القيمة الحقيقية للقطاع. وأضاف: «السوق لا يزال يحاول استيعاب الطريقة المثلى لتقييم العقارات في صورة أسهم، وهو ما يفسر الفجوة بين الأداء الاقتصادي الفعلي والأداء البورصي».

الأسهم العقارية
 

وأشار إلى أن مؤشر العقارات أنهى عام 2025 مرتفعًا بنسبة 39.6%، متماشيًا مع مؤشر EGX30 الرئيسي الذي سجل صعودًا بنسبة 40.7%. وتصدرت المكاسب مجموعة طلعت مصطفى (+44.8%)، تلتها أوراسكوم للتنمية مصر (+35.8%)، ثم بالم هيلز للتعمير (+24%).
 

فجوة التسعير وطلبات المستثمرين
 

وأكد القاضي أن الفجوة بين تسعير الأسهم العقارية والقيمة الحقيقية تظهر في قدرة الأسهم المدرجة على سد الفجوة بين الاقتصاد الحقيقي والسوق المالي.

 وأضاف القاضي، أن  هذه الفجوة ليست انعكاسًا للأداء التشغيلي للشركات، بل ناتجة عن اختلاف طريقة تسعير الأسهم مقارنة بالقيمة الفعلية للأصول، موضحا  أن بعض الأسهم تتداول عند مضاعف ربحية منخفض جدًا، مثل سهم شركة مدينة مصر عند 3-4 مرات، مقابل متوسط القطاع البالغ 5-6 مرات.
 

وأشار القاضي إلى أن المستثمرين يبحثون اليوم عن وضوح التدفقات النقدية والسيولة الفعلية، وليس مجرد الأرباح الورقية، موضحًا أن طرح شركة بنيان يمثل فرصة للوصول إلى السوق بأسلوب يعتمد على التدفقات النقدية المتكررة بدلًا من نموذج التطوير التقليدي.

العملات الأجنبية والمحفظة السياحية

وأضاف القاضي أن أي إعادة تسعير للأسهم العقارية ستكون انتقائية، مع التركيز على مطوري المحافظ السياحية والسكن الثانوي، حيث تلعب التدفقات بالعملة الأجنبية دورًا رئيسيًا في دعم أداء الأسهم، خاصة في القطاعات المرتبطة بالسكن الفاخر والعقارات السياحية.

المستفيدون واستراتيجيات النمو

وأشار القاضي إلى أن مجموعة طلعت مصطفى تتصدر الشركات الأكثر جذبًا للمستثمرين، تليها أوراسكوم للتنمية خلال 2025، مؤكدًا أن الاستثمارات طويلة الأجل تتركز على الشركات ذات المحافظ السياحية القوية أو التي تتداول بأسعار جذابة، مع تدفقات نقدية مستقرة.

توقعات 2026

وتوقع القاضي، نموًا مستقرًا لأرباح المطورين العقاريين المدرجين بالبورصة على المدى المتوسط بمعدل سنوي نحو 14%. وأضاف أن خفض أسعار الفائدة وتحسن شروط التمويل، إلى جانب ضخ سيولة إضافية من شهادات الادخار مرتفعة العائد، سيعزز التدفقات النقدية في السوق، ما يحفز المستثمرين ويدعم استقرار القطاع العقاري في 2026.